资源配置低效、发展空间紧张、危污乱散低的工业园区不仅是城市更新的重要对象，也是高效用地必须要解决的问题。为推动转型升级、创新提升，常州经开区通过对园区进行更新改造，为高质量发展开拓无限空间。
作为常州经开区一个有着1800多家工业企业的工业重镇，遥观镇针对全镇村级工业园区土地资源配置低效、形象层次不高、发展空间日趋紧张的新形势，以“等不起、慢不得、坐不住”的强烈紧迫感着力开展低效用地整治的部署推进，紧抓常州入选全省“危污乱散低”出清资源配置唯一试点城市的改革机遇，把握常州经开区入选省自然资源厅全省首批“产业园区用地整治提升试点工作”的重大机会，落实《关于进一步推进工业用地提质增效的意见》中“高标准厂房用地容积率一般不低于2.0”的要求，不断优化工业园区规划布局和高效配置新增建设用地，主动破解土地资源要素紧张的“紧箍咒”，攻坚企业生产经营“卡脖子”难题，提升村级集体经济的“富裕度”。通过建成一批容积率高、环境影响小、投入产出好的土地集约节约、布局合理、产业先进的全新工业园区，把政府主导的前期拆迁腾挪项目与优势企业的经营更新模式相结合，探索转型升级之路，创造性地走出了一条“协调征迁+挂牌出让+联动开发+合作经营”的新模式。
重视试点，用足用好政策机遇。紧紧抓住在全省范围内率先试水农村集体经营性建设用地入市制度改革的试点机遇，充分挖掘“政策洼地”，从低效、闲置用地入手，按照聚散点、连成片、成规模的工作思路，仅2周时间落实了一处亩均产值不足10万元、近20亩的集体经营性建设用地，满足企业上市用地需求。最终，位于该镇的江苏雷利电机股份有限公司以近50万元/亩的价格，获得了50年的集体建设用地使用权，并通过证监会审核，确保了企业如期顺利登陆资本市场，成为全国首家以出让方式取得集体经营性建设用地使用权后实现A股上市的企业。该项改革成果入选庆祝新中国成立70周年大型成就展，并以成功经验的形式被新修订2020年版《土地管理法》所吸纳，实现了企业和村集体收益的双赢。
重视规划，联动成片开发园区。在经济快速发展的同时，由于土地开发强度高，加之一些低效用地企业的存在，限制了遥观镇的发展空间。据统计，全镇亩均税收仅13.86万元，连片超50亩的仅44处，低效工业用地（工业企业绩效评价为D级别）接近4800亩，超过全镇工业用地的三分之一。针对现状，遥观镇迅速响应常州经开区党工委、管委会开展园区更新的号召，对标顺德等地区先进经验，成立园区更新领导小组，坚持规划先行，推进多规合一改革，整合各类专项规划，编制园区更新专项规划，有效发挥规划在工业园区改造中的基础性、约束性和引领性作用。明确“技术研发+无污染制造+商务办公”的园区功能定位，加快建设标准化和个性化相结合、产业发展和城乡蜕变相融合的都市型高端产业智能制造园区，确保规划一竿子到底，执行到位。据此，占地151亩、亩均税收仅2.38万元的“剑湖村工业园”率先打响园区更新“第一炮”。目前园区以“垂直工厂、工业上楼”为集约目标，坚持向地下要深度、向地面要密度、向空中要高度，标准厂房建筑面积21.7万㎡，亩均税收预期53万元，跃升20倍以上，一期工程将于2023年竣工交付，真正实现低产变高产、寸土产寸金。
重视资本，引导多元主体参与。面对园区更新前期启动资金需求大、工业地产投资回报周期长、招商引资合力不足等困难，遥观镇用足“行政+市场”的双手段，充分再开发、再盘活、再提升存量空间，不仅引进外来资金，而且用好外来的管理和招商资源，探索一、二级联动开发的新模式。积极向上衔接，加大专项债争取力度，探索通过工业地产母基金、产业股权基金、房地产信托投资基金等方式给予开发主体融资支持，既形成了园区建设的长期支持，也有利于园区孵化企业的融资帮扶，形成“资本运作—园区开发—产业集聚”之间的良性循环，完善了园区金融发展体系。本地国企科维公司作为“引资”的重要组成，协助遥观镇完成企业腾挪、农户拆迁、“六通一平”等一级开发工作。第三方工业地产开发商联东U谷作为“引质”的关键保障，负责对工业地产建设开发，主要以一次性销售厂房产权为主，与镇政府签订招商引企的责任条款，明确准入门槛和考核细则，完善园区物业服务等长效管理，强化对产业业态及企业投入、税收产出水平的硬性管理。在招商上，严控低质项目入园，重点引进关联度高的龙头型项目、带动力强的基地型项目、产业链长的战略性新兴产业项目，发挥龙头企业支撑引领作用，培育发展“专精特新”企业体系，放大全镇智造发展优势。目前，已有14家企业签订入驻意向协议，初步形成集聚效应。
重视共享，综合提升收益。兼顾平衡各方权益，充分发挥“YAO无忧”营商服务品牌效应，取得社会发展最大公约数，实现“园区大突破、效益大提升、乡村大振兴”的发展初衷。重视村集体资产的增值，明确在镇统筹下，归村集体所有的土地出让收益（含区镇让利部分）、村集体资产补偿资金、土地整理补贴资金等，主要用于自建或回购标准厂房、人才公寓等固定资产，实现集体经济增收。剑湖村使用村集体现有的土地征地补偿款作为本金拟以“成本价”回购部分标准厂房开展租赁，后续招商管理与园区保持同步，确保村集体权益不减少、厂房预期租金收益不缩水，享受土地增值带来的不动产价值提升、公共设施完善及生活品质提高等多重利益，以满足村集体获得长期稳定租金需求。重视居民生活的品质，完善公共设施配套，填补周边高品质住宅和教育需求。深化中吴大道片区开发，提升综合功能，同步规划32亩商业用地和约70亩学校用地；新建3所学校，增加2300余个学位；统筹建设生态停车场、口袋公园、文化广场、3条片区主干道等配套设施，并开展宛沿河综合河道治理，以“景美、路畅、水清”面貌满足居民“幸福空间”。重视开发企业的收益，遥观镇与联东U谷签署园区准入管理细则明确亩均税收标准和额外奖励。
遥观镇的创新实践，为更好解决工业园区发展资源局限、产业层次落后、项目承载不足等问题带来了有益启示。一着不让贯彻改革要求。把准目标引领的方向方位，紧扣高质量主线谋划全局，对接试点工作，把握政策机遇，敢为善为，为开创新局趟新路、为企业发展谋福利、为村级经济注入新活力，做到“用好试点、用足政策、用活低效”，实现土地高效利用。一刻不松靠前落实行动。咬定要素配置的关键所在，主动破解土地资源紧缺，在创新有为中抢抓机遇、在担当争先中狠抓落实，扛起责任、奋力攻征收解矛盾，敢拼敢抢、积极抓招商攻项目，将原先散落、低效、零小的土地集中统筹开发，帮助乡镇民企大幅降低使用土地成本，加快股改上市、兼并重组、抵押融资，实现快速发展壮大。一丝不苟保障集体权益。坚守为民务实的本源本色，铸就全心全意的服务根基，把村集体收益放在首位，坚持功在基层、功在基础、功在平时、久久为功，持之以恒提升群众身边生活配套、便民服务和精神文化等切身体验，让村集体土地成为当地企业持续发展的生产要素支撑，成为村民致富增收的集体收入来源，成为打造资本上市“遥观品牌”的关键切口保障。
（作者系江苏省常州市经济开发区遥观镇党委书记）
