房地产去库存需提高政策发力精准度

在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存处于一揽子解决结构调整问题的关节点上。房地产问题，既是实体经济问题，也是金融问题，更是GDP增长问题，房地产市场失衡必然引起一系列连锁反应。要实现房地产去库存，需认清当前的政策环境和现实问题，从宏观、中观、微观等多个角度综合施策。

房地产市场失衡是中国经济结构的主要痛点

现阶段解决中国经济痛点问题的关键，首先在于解决房地产市场的失衡问题。

其一，房地产库存过大问题的核心，在于过去十多年中的房地产市场利益失衡。土地财政格局和追求GDP快速增长的利益诱惑，促使地方政府无止境地拍卖土地，激励开发企业在全国几乎所有三四线城市也进行大规模的房地产开发。不断上涨的房地产价格既强化了这种无序开发行为，也诱发了全社会的各种投资投机需求的疯狂追逐。

其二，我国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。国家统计局数据表明，2015年1-10月，全国房地产开发投资同比名义增长2.0%，创历史新低。房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的产业严重过剩。

其三，房地产泡沫是我国金融风险的主要来源。我国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了主要地位。如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行资产。目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押主要是土地等实物资产的产权价值，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金就会出现支付链的断裂，就可能会直接引发金融危机。

其四，降低实体企业的成本必须首先降低和稳定房地产价格。房地产作为劳动者必要的生存和生活品，其价格是劳动力再生产成本的一个重要组成部分。当前，由于房地产价格在全国各地的普遍暴涨，已经引发劳动力价格的持续猛烈上涨。不仅一些劳动密集型的制造业大量破产倒闭，而且很多城市的消费性服务业也因营业场所租金价格高昂、用工成本高昂，或者无法生存，或者进一步推动本行业或其他行业劳动力成本的螺旋式上升。

对去房地产库存六条政策措施的分析

2015年中央经济工作会议提出了六条化解房地产高库存的措施，可以简要概括为：一是靠农民工市民化；二是靠在本地就业的非户籍人口落户买房或租房；三是靠建设公租房制度；四是靠发展住房租赁市场；五是靠降房价；六是靠取消限购。

具体来看，第一和第二条政策，寄希望于农民工即新市民成为消化住房库存的主要群体。应该说这一政策定位的对象是精准的。但对农民工来说，要想成为城镇化中的新市民，核心问题还有三：一是农民工在高房价的环境下会遇到实际有效需求即购买力不足的困境；二是农民工的购房地往往不会是就业地，农民工在中小城市购房，但这些地方并没有足够的就业机会；三是农民工购房所在地的城市公共服务一般都比较薄弱或者短缺，因而年轻一代的农民工们都更偏爱公共服务设施较为完善的大城市。正是目前这种购房与就业、户籍、公共服务等之间的严重撕裂，成为新生代农民工们在市民化进程中购房的痛点。

第三和第四条政策，涉及到租赁市场的建设问题。目前，一二线城市租赁回报太低，一般只有2%左右，难以满足投资者正常利润率的要求。三四线城市因租赁需求规模小，更不可能吸引投资者投资商品房租赁市场。

第五和第六条政策，面对中国房地产库存很严重的情形，其价格仍然保持在高位，个中原因比较复杂。现在一线城市的限购政策可能不仅不能取消，还要改进控制方式适当加强。取消限购政策对三四线城市楼市去库存的作用效果十分有限。

综上分析，房地产去库存的六条政策，大多数都可能是在中长期才能有效执行和发挥作用的政策，在短期内还需要其他更微观和细致的政策配合，如降首付、降低交易费用、提高公积金贷款比例、首套购房补贴、给地方因地因时制宜的政策选择权等等，唯此，政策实施才有可能达到更好的效果。

关于房地产库存问题的三个重要判断

对于全国房地产库存问题，需要进行深入分析和准确判断，才能够精准发力、重点施策。

第一，中国房地产库存到底有多严重？国家统计局的数据是到2015年11月末，全国商品房待售面积6.9637亿平方米，而中国社科院的估计数字是，2015年底商品房库存量为40亿平方米左右，北京师范大学钟伟教授估计，中国房地产库存数字可能在85-90亿平方米。如果按照国家统计局的库存数据而言，假设待售商品房面积全部是住宅待售面积（实际上住宅待售面积仅占一半以上），按照城镇户籍人口人均36平方米的住房面积来计算，可供大约1930多万人居住。根据最新数字，全国目前外出农民工2.74亿人，其中欲定居城市的80、90后就达到1.68亿人，理论上只要这些年轻的农民工中有1/8左右的人能够在城市安居，那么就可以消化掉接近7亿平方米的房地产库存。而2015年1-10月份，商品房销售面积达到9.49亿平方米，根据这种销售速度，目前待售的商品房库存只需要7.3个月就能去掉。

第二，房地产高库存的分布结构如何？一二线城市目前不仅没有什么库存，而且还在猛烈地抢购。如目前上海、北京和深圳等城市急需通过补库存、增加供给来缓解房价过快上涨的压力。当前楼市库存的绝大部分主要分布在投资下滑严重的广大三四线城市乃至县级城市，它们才是真正需要化解库存的重点地区。

第三，用利息抵扣个税政策去库存，是不是好办法？笔者认为它不仅难以达到政策目标，还容易导致社会公正程度的失衡。因为，我国个税征收的主体主要居住在特大和大城市，如果出台这种政策，当然会激励个税缴纳多者早买房、买单价高的房，因此利好的是一二线城市，受益最大的是高收入者，是变相用中低等收入者的缴税去补贴城市中的高收入者，这有违于社会公平原则。

房地产去库存需要提高政策的精准度

房地产去库存是一个系统性的经济问题，需要从宏观、中观、微观等多个角度发力施策。

一是要从宏观上保持货币政策的稳健性。房价上涨过快的根本原因是货币发行量过大。这个发行速度管不住，其他的政策都无济于事。

二是要从房地产市场、资本市场相互连接的角度考虑问题，逐步把云集在房地产市场中的过多货币向资本市场缓释。一方面可以逐步温和地刺破房地产泡沫，释放经济风险；另一方面则可以大力发展直接融资，让资本市场服务于创新驱动国家建设的需要。只要把房地产领域货币流通量的10%吸引到A股交易中去，我国的直接融资事业就会得到迅猛发展。

三是要鼓励房地产企业之间的兼并重组，形成该领域的垄断寡头市场结构。全球房地产领域均是寡占竞争格局，很多全球性城市中往往只有区区十来个甚至十个以下的房地产企业集团。对于我国宏观经济调控来说，寡占竞争格局便于政府指导其进行价格调整。

四是要鼓励引导房地产企业降价销售。在中国房地产运行中，一个最让人无法想通的问题是：既然房地产库存问题那么严重，为什么其价格始终降不下来，而且越调控涨价越厉害？经济学中的供求定律，为什么一到地产市场就失灵了呢？由于房地产具有耐用消费品功能和投资品功能，在一个跨期购买决策的消费者模型之中，如果消费者可以在T期预期到房地产商会在T+1期降价，那么就没有人会在T期购买，而是选择等待。这就是房地产商不愿意在房价下跌的市场氛围中经营、不愿降价卖房的微观原因，也是地方政府千方百计力挺房价不下跌的经济学道理所在。打破“买涨不买跌”这一行为常态和惯性的最有效办法，就是鼓励房地产商在降价促销前设定降价的界线和水平，并承诺达到这一水平后不再降价，如果有继续下跌，则由降价方全额补贴消费者的购房损失。唯有如此，才能在动态降价促销中，打破消费者的动态降价预期。

（作者系南京大学教授、博士生导师）