防范楼市高杠杆可能引发的风险

重庆市市长黄奇帆在参加全国两会期间表示，现在有些房地产商和中介为购房者提供首付贷款，使很多购房者变为“零首付”，这会引发巨大的泡沫性投资，导致房价暴涨。

从当前部分一、二线城市房价上涨的实际情况看，高杠杆正在蔓延。据媒体报道，在上海、深圳等地，某些房地产商、房地产中介、P2P平台、小贷公司等，就在以“首付贷”的方式，进行着高杠杆操作。实际上，很多购房者已经是“零首付”了。

如果购房者买的是自住房，这样的需求当然是有效需求。只要购房者不出现意外情况，银行贷款也不会落空。相反，如果是投资或投机，那么，风险也就不可避免了。除非房价一路上涨，否则，随时有可能出现“断供”现象，导致银行债务悬空。而一旦出现购房者“断供”现象，此时的商品房价格肯定会远低于银行贷款。不仅银行贷款将出现“产不资债”，而且银行的流动性会受到极大影响。美国的次贷危机，就是源于购房者“零首付”。

尤其要注意，由于我国目前开发商、房地产中介等的“首付贷”资金大多也是由银行提供的，经常会出现互保、联保等方面的现象。因此，即便开发商、房地产中介等出现资金链断裂问题，也会引发区域性金融风险。如此一来，楼市高杠杆可能引发的风险，不只有次贷危机，还有资金链断裂的连锁反应。打击高杠杆，已是一项十分重要而紧迫的工作。

中央提出去库存的要求，且在政策上予以最大力度的支持，目的就是为了防风险。如果这项举措被高杠杆所绑架，被商品房投机所左右，那不仅不能达到去库存的目的，而且会引发新的风险。事实上，自去库存的政策出台以来，在库存比较严重的三、四线城市，市场并没有出现明显好转的现象。真正狂热的是那些具有炒作功能的一线城市和极少数二线城市。而造成这些城市楼市火爆的根本原因，也不是刚需被激活，而是投资和投机者被“吵醒”了。

令人欣慰的是，这一现象已引起管理层的高度重视。上海、深圳等地已经采取措施，对“首付贷”实施严厉监管，不允许开发商、房地产中介等再实施“首付贷”。不过，也有人担忧这会不会对去库存产生影响。其关键在于，如何把握好去杠杆与去库存的关系，处理好刚性需求与投资投机的关系，厘清什么是投资和投机、什么是刚性需求。就城市而言，所有一线城市和部分二线城市，都要从紧从严，防止政策负效率运行。对库存压力较大的三、四线城市，则要进一步放宽政策，以利于去库存。

就购房本身而言，对刚性需要，无论是一线城市还是其他城市，都要积极鼓励。这其中，对首套房还是要允许在政策上有所放宽，对一线城市的二套以上房屋，则应当在政策上严格把关。而对那些为炒房提供资金支持的“首付贷”，监管部门一定要展开全面调查，看一看有多少隐含风险的首付贷，有多少这样的违规企业和公司。同时，还要对银行与违法配资公司、开发企业等的资金往来情况进行一次全面调查，彻底堵塞场外配资漏洞。

尽管眼下尚未出现严重风险，但已为风险埋下隐患。切不可因为监管不到位，监管力度不足，引发中国的次贷危机。

（作者系镇江市质监局副局长，著名财经评论员）