党的二十大报告提出，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市；党的二十届三中全会指出，要建立可持续的城市更新模式和政策法规。作为江苏省省会城市功能核心区、特大城市中心城区，南京市鼓楼区既有自觉扛起城市更新的政治责任，也有深入推进城市更新的迫切需要。我们坚持因地制宜、注重实效，积极探索具有自身特色的中心城区城市更新可持续发展之路。
强化规律认识，准确把握城市更新内涵要求
中心城区要更好地实现品质提升、功能完善，唯有通过城市更新向存量要空间、变存量为增量。鼓楼区紧扣中心城区功能定位，牢牢把握推进城市更新工作的重要意义，切实增强使命感、责任感、紧迫感。
彰显人本价值导向。习近平总书记指出，城市是人集中生活的地方，城市建设必须把让人民安居宜居放在首位。我们深入践行人民城市理念，不断提升城市功能品质、打造安居宜居环境，切实让更多人民群众得到实惠、受到益处。
强化安全韧性所需。中心城区发展起步较早，也更早地进入城市发展存量阶段，房屋建筑、基础设施等老旧问题严重，潜在安全风险隐患点多面广量大。我们牢固树立底线思维，及时改造更新老旧小区、老旧建筑，加快消除安全风险隐患，着力提升城市韧性安全水平。
顺应再中心化趋势。当前，经济发展正由依靠资源和劳动力驱动向创新驱动转变。中心城区的区位、功能和配套，更加有利于技术、数据、信息、知识等新生产要素的汇聚整合、优化配置，发展要素回流、创新资源复归的再中心化趋势愈发明显。但中心城区人口和建筑密度较高、资源和环境约束趋紧，还不能够很好地适应转型发展需要。我们致力于通过城市更新盘活资源、拓展空间，更好集聚新生产要素，加快发展新质生产力。
注重分类施策，扎实推进城市更新实践探索
针对城市快速发展阶段积累的各类“城市病”，鼓楼区坚持问题导向，通过开展城市更新体检把脉问诊、对症下药。实践中，主要采取四种更新方式。
“康复式”更新。针对部分区位优越的低效园区、老旧载体，发挥政府引导和政策支持作用，充分调动产权人更新改造积极性，利用原有建筑空间导入品牌资源，实现载体功能转型、能级提升，从而恢复城市空间的“肌体”健康。金智里数智健康创新园前身是南京汉中门长途汽车客运站，已停运闲置十多年，产权方金陵交运集团2021年决定对现有建筑改造提升、功能优化重塑，打造特色产业园区。结合“环五台山生命健康产业生态圈”布局规划，我们联合金陵交运集团明确“数字+健康”这一产业方向，协同推进空间改造、环境提升、企业招引，积极推进医保反欺诈平台、药品真实世界研究等项目集聚，落地了悦瞳专业眼科医院等生命健康企业，同时有效改善了新街口“西大门”的城市面貌。
“针灸式”更新。针对部分建设基础较好但存在市政设施老旧、功能配套不全等问题的区域，注重将物理更新与基层治理相结合，引导多元主体参与融入，通过优化路网、增加停车位、扩充游憩空间、完善服务业态等低成本、可迭代的微更新，打通城市“经络”，实现片区形象重塑、功能再造。紧邻南京大学鼓楼校区的金银街，一直存在车辆乱停放、环境脏乱差等问题。我们多方听取社区居民和南大师生、校友意见，通过政府、学校、居民共建共治的更新方式，打造多元利益共同体，将居民停车有效引导至南大苏浙运动场地下停车场，在金银街增设便民设施、艺术装置，引入咖啡轻食、手办工坊等品牌16家，背街小巷转变成为活力时尚的国际青年艺术街区。
“缝合式”更新。针对部分因市场形势、周边环境变化导致的闲置或低效利用地块，科学调整用地规划，加快盘活利用，推动品牌房地产企业打造高品质住宅，将“边角余料”转化为“金角银边”。原为商办用地的湛江路地块，用地面积仅9500多平方米，且周边居住小区较多，开发效益较低，长期作为停车场使用，成为清凉门大街主干道上的“城市疮疤”。我们经过充分论证，将土地性质调整为住宅用地，切实增加有效市场供给，推动缝合高品质城市界面。
“手术式”更新。针对存在安全隐患大、居住环境差等诸多问题的危房险房、城中村，统筹运用好“留、改、拆”方式，通过“外科手术式”的彻底整治更新，实现居住品质和本质安全的全面提升。城河村片区部分非成套住房经检测已属C、D级危房，亟待进行系统性更新改造。经过多轮意见征询、规划调整，最大程度兼顾了居民、社会及工企单位利益，现已基本达成一致意见并启动腾迁工作。
坚持系统思维，科学构建城市更新体系架构
城市更新项目周期长、资金需求大、产权主体多，涉及面广、政策性强，是一项系统性工程。鼓楼区坚持通盘谋划、高效组织，有效汇聚政府、市场和社会多元力量，为城市更新注入源源不断的活力动力。
健全一体化工作运行体系。成立区级城市更新专班，构建“属地街道牵头实施、国企平台专业运作、更新主体自主更新”运作模式，确保统筹谋划、协同推进。编制区级城市更新专项规划，将193个项目纳入区级城市更新资源项目库，实行动态管理。出台城市更新项目实施管理办法等区级规范性文件，制定遴选社会资本参与城市更新项目等实施方案，完善区城市更新意向企业库、专家咨询库等管理制度，确保城市更新工作有章可循。
探索多元化资金支持模式。在政策资金方面，我们承接中央和省市城市更新一揽子政策，争取超长期特别国债、中央预算内投资、城中村改造专项借款等资金支持。石头城路环境整治项目中，通过积极向上争取，获得2000万元中央专项补助资金。在社会资金方面，我们优化市场运作机制，提升社会资本参与积极性。通过引导企业自主出资的方式，推动总投资5.2亿元的军人俱乐部、1.5亿元的新华大厦等更新项目有序开展。在业主出资方面，我们深挖存量资源的技术增量、价值增量，创新“政府补贴+业主自筹”模式。作为全省首例产权人自筹资金三原翻建项目，虎踞北路4号项目通过“市、区政府各补贴20%，业主出资60%”方式，筹集资金1100余万元。
建立全链条诉求响应机制。城市更新不仅是物理空间的重塑，更是社会关系的重构和公共利益的再分配，涉及产权变更等群众关切的重大事项，还会影响群众日常生活。我们积极搭建沟通平台、协调各方资源，加强政策解读和宣传引导，及时回应群众关切、争取最大支持。特别是在居住类更新项目中，针对更新主体多元诉求问题，职能部门、属地街道、实施主体联合组建临时党组织，安排党员下沉项目组，与社区居民常态化沟通，共商项目方案、共议实施步骤，努力寻求群众意愿与政府工作的最佳平衡点，确保更新项目有序推进。□
（作者系南京市鼓楼区区长）
责任编辑：段培华
