建储并举 租补并行——常州市保障房建设与管理的新探索

　　文/张 卫 程俊杰 王树华

　　常州市充分发挥租赁市场在住房保障工作中的作用，实施“建储并举，租补并行”的保障房建设与管理新做法，为全省保障房建设管理走出了一条新路，对全国保障房建设管理也具有示范、引导作用。

　　“建储并举，租补并行”，是指在城市住房保有率较为充裕的情况下，地方建设保障性住房不再单一地采用新建的老办法，而是通过租储扩大保障性房源，即通过市场价格长期租赁、收储老百姓手中闲置的、符合本市安居保障工程条件的住房，经过标准化装修后，以较低的价格“租”给可以享受住房保障的家庭，政府对租价实行补贴。

　　调查显示，常州市区26%的城镇家庭拥有多套住房，中心城区房产登记在册的80平方米以下房屋有15.3万套。在推进保障房建设的同时，常州房管局以租赁方式向社会收储保障性住房，标准为单套建筑面积控制在80平方米以下，租金控制在单套每月1000元以下，租赁期限在3-5年。常州符合收储条件的住房市场租赁价格大约在每平方米12-16元。政府以市场价格将这些房屋租赁回来，符合廉租房条件的家庭只需每月每平方米交1元、公租房家庭每月每平方米交3.5-4.5元，就可以向政府租到这些房屋，这其中政府的补贴平均达到70%左右。根据初步摸底调查，已有1400多户房屋出租家庭表达了愿意租赁给政府的意向。按此方式，大规模收储社会房源后，常州市家庭人均月收入在2000元以下的无房户均可申请公租房实物配给，不需再摇号轮候。

　　目前看来，实行“建储并举，租补并行”模式具有以下几方面的积极作用。

　　一是提高社会房源使用效率，促进供需平衡。一方面，通过建储并举，可以在较短时间内迅速筹集到大量保障房源，弥补需求缺口。保障性住房建设开发周期要比普通商品房长1-3年，住房是民生必需品，对急需的保障群体来讲时间上是等不起的，“建储并举”解决了这一矛盾。另一方面，对于那些保障性住房需求并不是很大的城市，通过“建储并举”，可以增加供给弹性，避免供过于求造成的公共资源浪费。

　　二是节约城市土地资源，减少社会房屋空置率。通过“建储并举，租补并行”，可以有效节约大规模建设保障性住房所需的土地资源，降低社会房屋的空置率，利用市场机制提高社会资源的配置效率。

　　三是降低保障性住房建设成本，减轻政府融资压力。保障性住房建设成本要远远高于社会化收储房源政府的租赁补贴成本。地方政府为完成层层下达的保障房建设指标不得不进行融资，但对于保障性住房这种非盈利性项目来说融资风险很大。通过“建储并举，租补并行”，可以减少地方政府的保障房融资需求，降低融资风险。

　　四是保障对象分散居住，避免社会矛盾冲突发生。社会化收储老百姓手中的闲置房源可以有效解决大规模建设保障性住房带来集中居住的“烦恼”。大量文化教育程度不高、素质相对较低的住房保障对象集中居住很可能诱发吸毒、赌博等犯罪行为发生，不同保障群体间也容易产生隔阂和矛盾，甚至引发冲突。通过市场机制租赁社会化房源可以将集中居住变为分散居住，常言道“近朱者赤，近墨者黑”，分散居住可以有效降低社会矛盾发生的概率。

　　五是实现人性化关怀，减少管理难题。集中居住容易带来一个问题，就是保障房小区被贴上“贫民窟”的标签，容易让住房保障对象在对外交往过程中产生自卑心理，不符合人性化保障要求。社会化收储的房源往往地理位置相对较好，可以让保障对象以一个健康正常平和的心态与人交往，得到更多政府与社会的人性化关怀，促进社会和谐和稳定。同时，社会化收储房源由于产权不是政府的，更方便管理并有助于退出机制的形成。