麦当劳地产捞金

转变发展方式要靠创新。但对什么是创新，不能片面和狭隘地理解。科技创新、产品创新、品牌创新、产业组织创新、商业模式创新、发展思路创新等等，形式多种多样，每种创新形式都有无穷的生命力。麦当劳的盈利模式，耐克的品牌打造，沃尔玛的发展战略，向人们展示了创新的丰富内涵，或许会对我们开阔思路有所启发。

文/叶 才

说麦当劳这家企业最挣钱的业务其实是商业地产而不是卖汉堡，很多人会感到惊讶。而事实确实如此。在全球100多个国家拥有数万块黄金地段的麦当劳，绝对是个房地产运营的绝顶高手。

麦当劳的创始人雷·克罗克曾被邀请去奥斯汀为得克萨斯州立大学的工商管理硕士班作讲演，在一场激动人心的讲演之后，学生们问克罗克是否愿意去他们常去的地方一起喝杯啤酒，克罗克高兴地接受了邀请。

当这群人都拿到啤酒之后，克罗克问：“谁能告诉我我是做什么的？”当时每个人都笑了，于是他又问：“你们认为我能做什么呢？”学生们又一次笑了，最后一个大胆的学生叫道：“所有人都知道你是做汉堡包的。”克罗克哈哈大笑：“我料到你们会这么说。其实我不做汉堡包业务，我的真正生意是房地产。如果仅仅做快餐，麦当劳早就关门了。”

这位麦当劳创始人并未说谎。从麦当劳的财务报表中可以见到，麦当劳收入的1/3来自直营，2/3的收入来自加盟，而在加盟收入中绝大多数都是房产增值的收益。

麦当劳有一套熟练的商业模式：它有专门的地产公司负责寻找适合的开店地点，然后通过长期承租或购进土地和店面，再把店面租给各加盟店，从而赚取差价。这种“以快餐吆喝，以地产盈利”的特许经营模式使其能够以少量启动资金快速地抓住银行，吸引富有经营能力的加盟商一起来共建麦当劳事业。

麦当劳或购地自建连锁店租给加盟者，或把一个精心考察过的店铺租下来，租期20年，跟房东谈好20年租金不变，然后吸引加盟商，把这个店铺再出租给加盟商，并向每个加盟商加收20%的租金，以后根据这块地产升值的情况，进行相应的递增。

这种房地产经营策略，实际上是把第一债权人的权利转让给了麦当劳房地产公司，以使它能具备从银行取得贷款的资格。这既解决了加盟者开店的资金困难，又增加了麦当劳公司的收入，同时，通过控制房地产，更有利于麦当劳加强对受许人的管理。

自从麦当劳自行购买地产以来，连锁房地产公司最大的任务就不在于寻找地主，而在于找到更多愿意贷款的银行了。从20世纪60年代初开始，麦当劳便雇用了一批专业房地产人才在美国各地寻找适当的地产，还雇用一组专业人士专门替公司找贷款，他们以支付高额利息为条件，专与各地的小银行交易。这使得麦当劳成为全美价值最高的零售房地产公司。

麦当劳的品牌依然是快餐麦当劳，而没有推出某个地产品牌。要想在全球范围内经营房地产并获得成功，仅仅依靠地产本身是不可能的，它必须借助传统名牌的优势。

与专业地产投资和开发商相比，麦当劳地产的成功之处在于：前者是在努力复制一批相同风格的商业地产项目，但它本身的商业经营并不强势，至少没有形成品牌，而后者是已经在商业经营方面形成了相当强势的品牌，它对商业的分析使人信任；前者只在卖地产项目，而后者是在卖专业的商业经营分析水平。