三问保障房如何保

文/许 筠

自2011年保障性安居工程在全国范围内大规模推开至今，保障房建设在“量”的层面有了相当可观的积累，“住得上”的需求已经在一定程度上得到满足。但取得建设成就并不意味着实现了保障成就，确保合理、公平分配是关系保障性安居工程成败及可持续发展的生命线，如果保不住这条生命线，保障房的建设也就失去了意义。为进一步完善保障性住房制度，切实解决城市中低收入群体的住房问题，江苏各地进行了有益探索。

一问：如何认定家庭财产？

保障房分配环节中最大的难题之一是“收入认定难”，由于我国公民信息系统刚起步，尤其公安、房产、税务等部门的信息系统尚未全面联网，对公民个人和家庭的经济状况认定很难，因而常有申请者“豪车入住”、转租转售等现象见诸媒体，引起公众批评。因此，如何进一步健全保障性住房的准入机制，是推进保障性住房整体制度建设的重要课题。

【案例】 今年9月1日起正式施行的南京市城市低收入及中等偏下收入住房困难家庭认定办法，有两大亮点：一是由民政部门牵头建立囊括民政、住建、公积金、工商等9大部门信息的认定平台，对低收入和中等偏下收入住房困难家庭收入进行科学认证；二是将家庭财产作为一项新的认定标准。比如规定拥有8万元以上价格车辆的家庭将不再“获保”，如果父母有多套住房，子女仍以自己没有房产为由去申请保障，申请人必须提供其在外租房的相关证明，如果其住在父母的房产中，则没有资格申请。同时，通过离婚、赠与、转让等形式放弃自己应得财产，或放弃法定应得赡养、抚（扶）养费和其他合法收入的均不能进入保障门槛。

【点评】 保障房申请人资格审核是保证合理分配最为重要的一关，而从目前的实际来看，一些基层社区、街道的审核工作既没有专职的人员也没有专门的经费，很难确保审核到位。同时，仅靠房管部门很难掌握申请人全面真实的信息，因此还需多个部门联手，如银行、证券、车管所等部门之间实现信息共享。

二问：如何实现保障房阳光分配？

保障房的“蛋糕”做得再大，如果分配不公，就失去了“保障”的应有之义。审核不严格、信息公开不够，给保障房的分配留下了寻租和腐败的空间，让违规享受保障房的事件屡禁不止，也多为百姓诟病。

【案例】 扬州市住房保障和房产管理局建立“三级审核、两级公示、摇号定序、抽签选房”操作程序，保证了保障房分配在阳光下操作，目前已有3.6万户中低收入家庭顺利获得了保障房。所谓三级审核，即社区街道对申请住房保障家庭的申请材料进行初审、区房管局进行复审、市住房保障中心进行终审，并联合市民政局和公安局对申请家庭的收入和户口严格把关。两级公示就是通过初审的名单在社区公示7天，然后经市住房保障中心终审，符合条件的在主流媒体上公示10天，同时在市住房保障和房产管理局官方网站上进行公示。

【点评】 公开是公正之母，阳光是最好的防腐剂。实行保障房源、分配过程、分配结果“三公开”，并畅通监督渠道，让保障房分配在阳光下运行，不仅是保证保障房公正分配的前提，也是防止权力腐败、提高群众满意度的根本之举。扬州市公示公开享受保障房等公共福利的居民家庭财产，体现了一种“阳光治理”。

三问：如何建立科学的退出机制？

保障房退出是全国性的难题。随着保障性安居工程建设加快推进和逐渐交付使用，如何设计一套好的管理制度，保障其合理分配和良性运营日显紧迫。若“退出”机制缺失，不仅政府的巨大投资难以有效回收，部分社会群体“赖占赖享”社会福利，也浪费有限的社会资源，不利于保障房持续运营。

【案例】 无锡市出台保障性住房退出实施意见，在完善保障房退出机制方面进行了先行探索。退出机制涵盖经济适用住房、廉租住房和公共租赁住房在内的三大类保障性住房。意见规定，对于应退出廉租住房实物配租保障，但符合廉租住房租赁补贴资格，却无法退出房屋的家庭，可以按市场租金标准交纳租金，视同退出；对于应退出廉租住房实物配租保障，但符合租住公共租赁住房保障资格的家庭，可以申请公共租赁住房。公共租赁住房家庭符合廉租住房实物配租保障，可以依其申请经审批取得资格后，按廉租住房实物配租保障继续租赁该房屋。对于应当退出经济适用住房保障，符合廉租住房实物保障或者公共租赁住房保障的，在依其申请经审批取得资格并退出经济适用住房后，可以在现有廉租住房或者公共租赁住房房源中优先配租。

【点评】 保障房退出难的根本原因在于其特殊的产权属性。被保障人对经济适用房仅拥有部分产权，剩余产权归属住房保障机构，但剩余产权的购买金额尚缺乏统一度量标准。租赁廉租房和公共租赁住房的被保障人对承租住房无任何产权，基于逐利的行为动机自然倾向于对承租住房的过度甚至损害性使用。并且，基于信息不对称和交易成本等考虑，住房保障机构也很难做到对被保障人行为的完全监管。解决这个问题，可从产权视角着手，通过建立多元化的保障房退出模式实现保障房产权的合理让渡，最终实现住房保障机构与被保障人之间关系上的激励相容。

保障房的类型

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由经济适用住房、廉租住房和政策性租赁住房构成。经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。经济适用住房面积严格控制为中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者，成为低收入家庭住房的“救命草”。政策性租赁房是指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。